בנייה והרחבה בבתים משותפים

חקיקה חדשה בנושא בנייה והרחבה בבתים משותפים במסגרת תמ"א 38

ביום 22.1.08 התקבל בכנסת חוק חדש שהינו בעל חשיבות רבה לבעלי דירות בבתים משותפים וליזמים בתחום הנדל"ן. שמו של החוק החדש "חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008" והוא נועד להסדיר ולעודד את נושא הבנייה בבתים משותפים במסגרת תמ"א 38 – תכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה.

חשיבות החוק הינה בכך, שעד לחקיקתו כל תוספת בנייה ברכוש המשותף חייבה הסכמת כלל בעלי הדירות בבית המשותף (למעט הרחבת דירה שלגביה נדרש רוב של ¾ מבעלי הדירות), דבר שהיה קשה מאוד להשגה. בחוק החדש הורד רף ההסכמה הדרוש לשם ביצוע פעולות בנייה שונות ברכוש המשותף, ובתנאי שהינן שלובות עם עבודות לחיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה. המחוקק ביקש ליצור במסגרת החוק תמריץ לבעלי דירות וליזמים לפעול לחיזוק הבתים, כאשר כנגד עבודות החיזוק הם יכולים לנצל בצורה מקלה יותר את זכויות הבנייה ברכוש המשותף ולהעלות את ערך דירותיהם או במקרה של יזמים להפיק רווח כלכלי.

כאמור, תנאי למימוש ההקלות שבחוק וביצוע העבודות ברכוש המשותף הוא, כי הן יעשו במקביל לעבודות לחיזוק הבית המשותף מפני רעידת אדמה או לאחריהן, וזאת על מנת להבטיח כי תושג המטרה העיקרית של החוק. בענין זה יובהר, כי בקשה לתוספת בנייה במסגרת תמ"א 38 ניתן עקרונית להגיש רק לבנינים שהיתר הבנייה לגביהם הוצא לפני 1.1.80 (אך אם מדובר בחיזוק בלבד ולא תוספת בנייה ניתן לבקש זאת גם לגבי בנינים שההיתר לגביהם נתקבל לאחר 1.1.80).

החוק מתייחס לשלושה מצבים אפשריים של בנייה ברכוש המשותף, כאשר העקרון הינו שככל שהפגיעה האפשרית בבעלי הדירות הינה מהותית יותר התנאים לביצוע הבנייה נוקשים יותר. המצב הראשון הינו בנייה ברכוש המשותף שאינה מהווה הרחבה או בניית דירה חדשה (לדוגמא, סגירת קומת עמודים והפיכתה ללובי). במקרה זה דרישת החוק הינה להחלטה שתתקבל ברוב של בעלי הדירות בבית המשותף (כלומר, למעלה ממחצית מבעלי הדירות). לפני קבלת החוק על מנת לבצע בנייה מסוג זה נדרשה הסכמה של כל בעלי הדירות בבנין. ההוצאות הכרוכות בבנייה במקרה זה יחולקו בין כל בעלי הדירות בהתאם לקבוע בחוק המקרקעין, כלומר לפי יחס שטחי הרצפות של הדירות בבית המשותף.

המצב השני בו דן החוק הוא, כאשר במסגרת עבודות לחיזוק הבית כוללים גם עבודות להרחבת דירה קיימת. גם במקרה זה נעשתה הקלה בדרישת הרוב הדרוש, כאשר להחלטה בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף, הצמדתם לדירה המורחבת והקצאת זכויות הבנייה דרוש רוב של 60% מבעלי הדירות בלבד, לעומת רוב של 75% מבעלי הדירות אם ההרחבה נעשית שלא במסגרת עבודות לחיזוק הבית. כמובן שהוצאות הרחבת הדירה חלות לפי החוק על בעל הדירה המרחיב את דירתו.

המצב השלישי והמעניין ביותר בו דן החוק החדש הינו, כאשר במסגרת עבודות החיזוק מבקשים לכלול גם עבודות ברכוש המשותף להוספת דירה או דירות חדשות לבנין קיים. עד היום לא ניתן היה להוסיף דירות לבנין קיים ללא הסכמת כל בעלי הדירות, ודי היה שבעל דירה אחד התנגד מכל סיבה שהיא על מנת שלא תוכל להתבצע תוספת דירות. החוק החדש מותיר עקרונית את הכלל על כנו, אולם לראשונה ניתנת אפשרות לחרוג מכלל זה בהתקיים תנאים מסויימים שמגדיר החוק. החוק מקנה סמכות למפקח על הבתים המשותפים להתיר את ביצוע תוספת הדירות, גם אם לא התקבלה הסכמת כל בעלי הדירות, בתנאי שמספר הדירות שמבקשים להוסיף אינו עולה על שליש ממספר הדירות שהיו קיימות בבית בעת הבקשה וששטחן של הדירות המבוקשות אינו עולה על שליש משטח הדירות הקיימות, ובתנאי שהוגשה לו תביעה לאפשר את הבנייה על ידי בעלי שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף המקורי ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. במידה ואושרה תוספת דירות לבית משותף, יהיו הדירות בבעלות בעלי הדירות הקיימים בו לפי חלקם ברכוש המשותף.

בחוק נשמרה זכותם של בעלי הדירות המתנגדים לעבודות מהסוג שהחוק דן בהן, לפנות למפקח על הבתים המשותפים בטענה לפגיעה בזכויותיהם ולדרישת תשלומי איזון ופיצויים, בהתאם למנגנון הרגיל הקיים בחוק המקרקעין. בקצרה יוסבר, כי המפקח על הבתים המשותפים הינו גורם בעל סמכויות שיפוטיות ומנהליות המקביל בסמכותו לשופט בית משפט שלום, כאשר התמחותו הינה בנושא בתים משותפים וקנויה לו סמכות שיפוט בלעדית בענינים אלו. על החלטת המפקח על הבתים המשותפים ניתן להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי במחוז בו פועל המפקח.

לסיכום, החוק החדש שנסקר לעיל כולל בחובו חידושים משמעותיים בכל הנוגע לביצוע עבודות בנייה בבית משותף, ומגדיל בצורה ניכרת את אפשרויות הבנייה ואת הכדאיות הכלכלית לבעלי הדירות וליזמים לבצע בנייה במסגרת החוק. בדרך זו גם מבקש המחוקק להשיג את המטרה החשובה של חיזוק עמידות המבנים בפני רעידות אדמה.

* רשימה זו הינה למידע כללי בלבד, אין היא מהווה בשום מקרה תחליף לייעוץ משפטי, ואין להסתמך על האמור בה ללא קבלת יעוץ משפטי המותאם לכל מקרה ונסיבותיו.